Parengė advokatų kontoros „Glimstedt“ teisininkas, advokato padėjėjas Justas Sadaunykas
Pagal formulę apskaičiuotas valstybinės žemės sklypo, parduodamo be aukciono statiniams eksploatuoti, dydis ne visuomet užtikrina racionalų ir realų statinių naudojimą
Vilniaus miesto apylinkės teisme nagrinėjama individuali byla[1], kurioje kilo ginčas dėl be aukciono (lengvatiniu būdu) prašomo parduoti valstybinės žemės sklypo, reikalingo juridiniam asmeniui (savininkui) priklausantiems statiniams eksploatuoti pagal jų paskirtį, dydžio.
Byloje kilo abejonių dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos (toliau – Metodika) 6, 10 ir 11 punktų, nustatančių be aukciono parduodamo ar išnuomojamo valstybinės žemės sklypo, būtino statiniams pagal jų tiesioginę paskirtį eksploatuoti, dydžio apskaičiavimo tvarką, atitikties aukštesnės galios teisės aktui – Žemės įstatymui. Dėl šių priežasčių Vilniaus miesto apylinkės teismas sustabdė individualios bylos nagrinėjimą ir kreipėsi į Lietuvos vyriausiąjį administracinį teismą (LVAT) su prašymu ištirti minėtų Metodikos nuostatų teisėtumą ir atitiktį Žemės įstatymui.
Žemės įstatymas nustato, kad valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais <…>. Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį[2]. Tuo tarpu Metodikos 6 punkte yra nustatyta formulė, pagal kurią skaičiuojamas mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti, formulės dedamosios iš esmės priklauso vien nuo statinio užimamo ploto žemės sklype.
Metodikoje taip pat nustatytas atvejis, kai pagal formulę apskaičiuoto valstybinės žemės sklypo dydis gali būti padidintas iki tam tikros ribos. Remiantis Metodikos 10 punktu, valstybinės žemės plotas, viršijantis apskaičiuotą (pagal formulę) mažiausią valstybinės žemės sklypo dydį, gali būti priskiriamas prie esamiems statiniams eksploatuoti reikalingo valstybinės žemės ploto, jeigu yra naudojamas su statinio eksploatacija susijusiems poreikiams tenkinti ir neviršija 10 procentų pagal formulę apskaičiuoto valstybinės žemės ploto. Taigi, pagal minėtą formulę apskaičiuotas statiniams eksploatuoti reikalingas valstybinės žemės sklypo dydis gali būti padidintas maksimaliai 10 procentų.
Verta paminėti ir tai, jog Metodikos 11 punkte nustatytos išimtys, kai valstybinės žemės dydis, viršijantis net ir 10 procentų padidintą valstybinės žemės plotą, gali būti priskiriamas prie esamiems statiniams eksploatuoti reikalingos valstybinės žemės, tačiau tokios išimtys, anot teismo, siejamos tik su konkrečių teisės aktų nustatytais išimtiniais atvejais, kurie nagrinėjamo ginčo atveju negali būti taikomi, nes nepatenka į šių išimčių taikymo sritį.
Individualios bylos duomenimis, pagal formulę apskaičiuota valstybinės žemės sklypo dalis sudarė 837 kv. m, kuri, statinių savininko teigimu, neužtikrina racionalaus, protingo ir realaus statinių naudojimo, kadangi valstybinėje žemėje esančių statinių užimamas plotas siekia 469,36 kv. m, o statinių eksploatavimui lieka vos 367,65 kv. m žemės dalis, kuri neužtikrina racionalaus patekimo (privažiavimo) prie statinių. Savininkui siekiant privažiuoti prie jam priklausančių statinių yra būtina nustatyti servitutus, kuriems reikalingas plotas sudaro 1053 kv. m, todėl nustatant servitutus reikalinga žymiai didesnė žemės sklypo dalis, nei apskaičiuota pagal Metodikoje pateiktą formulę. Be to, net ir apskaičiuotą žemės sklypo plotą padidinus 10 procentų (Metodikos 10 punktas), žemės sklypo plotas sudarytų 920,7 kv. m ir vis tiek būtų mažesnis nei reikalingas nustatant minėtus servitutus, be to, nepakaktų vietos krovininio transporto manevravimui prie statinių bei želdiniams pasodinti.
LVAT šioje byloje nurodė, jog pagal Metodikoje pateiktą formulę apskaičiuotas plotas laikomas būtinu bet kokios paskirties statiniui eksploatuoti, nepriklausomai nuo (faktinių) individualaus atvejo aplinkybių, tokių kaip statinio bei jo priklausinių išsidėstymas žemės sklype, aukštis, patalpų plotas, statinio forma, realiai naudojamas atitinkamas žemės plotas statiniui eksploatuoti ir pan. Be to, Metodikos 10 punkte nurodytas dydis ne tik kad nėra siejamas su naudojamo statinio paskirtimi, bet ir jame nurodytos 10 proc. dydžio ribojimo taikymas iš esmės nepriklauso nuo jokių konkretaus atvejo individualių aplinkybių.
LVAT išplėstinė teisėjų kolegija pastebėjo, kad paminėto individualaus situacijos vertinimo, su kuriuo, be kita ko, siejamas Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkto taikymas, stoka (nebuvimas) neleidžia objektyviai paneigti abejonės, kad pagal Metodikos nuostatas apskaičiuotas valstybinės žemės sklypo dydis tam tikrais atvejais gali neatitikti minėtos Žemės įstatymo nuostatos reikalavimų.
LVAT nurodė, jog teisėkūros subjektas nenumatė jokios galimybės koreguoti (mažinti arba didinti) pagal Metodiką apskaičiuoto be aukciono parduodamo valstybinės žemės sklypo (ploto) dydžio, kai: (i) pagal Metodikos nuostatas apskaičiuotas plotas yra akivaizdžiai per didelis ir nėra būtinas konkrečiam statiniui pagal jo tiesioginę paskirtį eksploatuoti; (ii) kai statinio savininkas objektyviai pagrindžia (įrodo), kad pagal aptariamas Metodikos nuostatas apskaičiuotas valstybinės žemės sklypo (ploto) dydis yra nepakankamas tinkamam statinio eksploatavimui pagal jo tiesioginę paskirtį užtikrinti.
Atsižvelgiant į tai, LVAT šioje byloje konstatavo, jog Metodikoje nustatytu teisiniu reguliavimu buvo paneigta Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkte įtvirtinta principinė taisyklė, nustatanti, kad valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal jų tiesioginę paskirtį. Pagal Metodikoje pateiktą formulę apskaičiuotas valstybinės žemės sklypo dydis, net ir padidinus jį 10 procentų, ne visada gali atitikti faktiškai (realiai) statiniui eksploatuoti būtiną žemės plotą. Todėl LVAT priėjo prie išvados, jog Metodikos 6, 10 ir 11 punktų nuostatos, tiek, kiek pagal jas apskaičiuotas be aukciono parduodamo valstybinės žemės sklypo (ploto) dydis nėra būtinas ar pakankamas statiniui eksploatuoti pagal jo tiesioginę paskirtį, prieštarauja Žemės įstatymui.
Manytina, jog toks LVAT sprendimas ir pateikti išaiškinimai sudarys galimybes statinių ir įrenginių savininkams, nepaneigiant valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, įsigyti tokio dydžio valstybinės žemės sklypą (ar jo dalį), kuris objektyviai būtų pakankamas racionaliai, realiai ir tinkamai naudoti bei eksploatuoti jame esančius statinius.
Parengė advokatų kontoros „Glimstedt“ teisininkas, advokato padėjėjas Justas Sadaunykas
[1] Teisminio proceso Nr. 2-68-3-13718-2022-5
[2] Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punktas (individualios bylos nagrinėjimo metu galiojusi įstatymo redakcija, atitinkantii šiuo metu galiojančios aktualios įstatymo redakcijos 11 straipsnio 5 dalies 1 punktą).
